Fragen und Antworten zur Rechtsanwaltskanzlei Mag. Michael Scheibner
Wenn ich Ihre Rechtsanwaltskanzlei mit der Abwicklung eines Immobilienkaufes beauftrage, muss ich dann noch zusätzlich ein Notariat für die Beglaubigungen der Unterschriften kontaktieren und aufsuchen?
Nein, nach der Abstimmung des Vertragstextes und Einholung der für die Treuhandabwicklung erforderlichen Informationen vereinbare ich mit den Vertragsparteien in der Regel einen gemeinsamen, für alle passenden Unterfertigungstermin bei mir in der Kanzlei. Zu diesem Termin ziehe ich einen Notar für die Unterschriftenbeglaubigungen bei, damit alle Formalitäten bequem und zeitnah erledigt werden können. Sie können freilich auch die Unterschriften auf anderen Dokumenten (z.B. Pfandurkunde) von dem von mir beigezogenen Notar beglaubigen lassen.
Welche Kosten bei der Abwicklung eines Immobilienerwerbes werden üblicherweise von der Käuferseite und welche von der Verkäuferseite getragen? Mit welchen Nebenkosten muss man als Käufer rechnen?
Üblicherweise beauftragt der Käufer einen Rechtsanwalt oder Notar mit der Kaufvertragserrichtung und Treuhandabwicklung und bezahlt das mit dem Vertragserrichter und Treuhänder vereinbarte Honorar. Wird nichts vereinbart, steht dem Vertragserrichter ein angemessenes Honorar zu. Über die Angemessenheit kann es im Nachhinein durchaus unterschiedliche Auffassungsunterschiede geben. Ich vereinbare vor der Übernahme eines solchen Auftrages für Abwicklung eines Immobilienerwerbs immer ein angemessenes Pauschalhonorar mit meinem Auftraggeber, mit dem alle erforderlichen Schritte bis zur Herstellung der Grundbuchsordnung umfasst.
Der Käufer muss zusätzlich mit folgenden weiteren Kosten rechnen:
3,5% Grunderwerbsteuer (Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis)
1,1% Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis)
Finanzierungsnebenkosten, wenn für die Aufbringung eines Teils des Kaufpreises eine Finanzierung aufgenommen wird.
Vermittlungsprovision, wenn die Vermittlung des Geschäftes durch einen Immobilienmakler erfolgt ist.
Zusätzlich können weitere Kosten und Gebühren vom Käufer zu tragen sein (z.B. Beglaubigungskosten, Gebühren für grundverkehrsbehördliche Genehmigungen).
Sie bekommen von mir auf Anfrage ein Angebot für ein angemessenes Pauschalhonorar und eine vollständige Auflistung aller Kosten für einen konkreten Immobilienerwerb, damit Sie vor der Auftragserteilung umfassend informiert sind. Entscheiden Sie sich nach Durchsicht meines Angebotes für die Beauftragung einer anderen Rechtsanwaltskanzlei oder eines Notariates, haben Sie für die Bearbeitung Ihrer Anfrage durch mich nichts zu bezahlen.
Die Kosten der Lastenfreistellung und die Kosten im Zusammenhang mit der Berechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer sind von der Verkäuferseite zu tragen. Dasselbe gilt auch für eine einem vermittelnden Immobilienmakler gebührende Verkäuferprovision.
Der Verkäufer einer Immobilie, die ich kaufen möchte, lebt im Ausland und kann für einen gemeinsamen Unterfertigungstermin nicht zu Ihnen in die Kanzlei kommen. Können Sie in einem solchen Fall dennoch als Wiener Rechtsanwalt die Kaufvertragserrichtung und Treuhandabwicklung übernehmen?
Ja, solche Konstellationen habe ich schon öfters erlebt. Wir haben dafür bisher immer eine passende Lösung gefunden. Es ist nämlich nicht unbedingt erforderlich, dass Verkäufer und Käufer gleichzeitig unterschreiben und die Unterschriften von demselben Notar beglaubigt werden. Im Ausland können die Unterschriften auf einem Kaufvertrag über eine in Österreich gelegene Immobilie auch von der österreichischen Botschaft oder einem österreichischen Konsulat beglaubigt werden. Wenn ich das von einer Vertragspartei beglaubigt unterfertigte Dokument dann erhalte, kümmere ich mich um die Einholung der übrigen Unterschriften und um die nächsten Schritte.
Wie sind die Käufer und Verkäufer gegen eine vertragswidrige Disposition über den treuhändig erlegten Kaufpreis durch Sie als Treuhänder abgesichert?
Für jede Treuhandschaft wird ein separates Treuhandkonto eingerichtet. Alle Treuhandkonten werden im Rahmen des elektronischen anwaltlichen Treuhandbuches der Rechtsanwaltskammer Wien geführt. Dadurch ist sichergestellt, dass Überweisungen vom Treuhandkonto von mir als Treuhänder nur auf solche Empfängerkonten durchgeführt werden können, die die Vertragsparteien zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt haben.
Vor der Einzahlung des Treuhanderlages auf das Treuhandkonto schließe ich mit den Parteien des Kaufvertrages eine schriftliche Treuhandvereinbarung ab, in der die Auszahlungsvoraussetzungen genau geregelt sind. Ich kümmere mich dann um die Erfüllung des Treuhandauftrages und berichte laufend über den Stand der Erledigung. Wenn der Kaufpreis durch eine Bank im Wege einer Hypothekarfinanzierung finanziert wird, übernehme ich gerne auch einen Treuhandauftrag der finanzierenden Bank, der üblicherweise die Verpflichtung des Treuhänders zur Eintragung eines Pfandrechtes für die Bank in das Grundbuch im 1. Rang umfasst.
Ich beabsichtigte den Ankauf einer Immobilie. Ich habe aber gesehen, dass im Grundbuch einige Pfandrechte eingetragen sind. Soll ich vom Erwerb Abstand nehmen?
Ich prüfe zu Beginn jeder Kaufvertragsabwicklung, ob der Kaufgegenstand mit dem Kaufpreis lastenfrei gestellt werden kann. Ist die Lastenfreistellung nicht möglich, rate ich von einem Ankauf ab. Solche Fälle treffe ich in der Praxis aber sehr selten an. Üblicherweise ist die Lastenfreistellung möglich und kümmere ich mich als Treuhänder um die Löschung der Belastungen und um die Herstellung des vereinbarten Grundbuchstandes.
Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen, die von den beiden Verkäufern noch bewohnt wird. Die Verkäufer möchten erst 6 Monate ab dem Kaufvertragsabschluss ausziehen und mir die Wohnung übergeben. Wie kann in einem solchen Fall mein Interesse an der termingerechten Wohnungsübergabe abgesichert werden?
In einem solchen Fall würde ich empfehlen, dass der treuhändig erlegte Kaufpreis erst dann an die Verkäufer und im erforderlichen Umfang zur Lastenfreistellung ausbezahlt wird, wenn das Eigentumsrecht für den/die Käufer im Grundbuch eingetragen ist und wenn die Übergabe der Wohnung an den/die Käufer erfolgt ist. Damit besteht eine sehr große Motivation für die Verkäuferseite, den Kaufgegenstand rechtzeitig zu übergeben.
Falls die Verkäuferseite aber schon vor dem Auszug einen Teil des Veräußerungserlöses benötigt, um überhaupt umziehen zu können, würde ich vorschlagen, dass ein Teil des Treuhanderlages nach der Herstellung der Grundbuchsordnung ausbezahlt wird und der restliche der Verkäuferseite zustehende Veräußerungserlös bis zur erfolgten Wohnungsübergabe auf dem Treuhandkonto verbleibt.
Was passiert, wenn ich Ihre Kanzlei mit der Kaufvertragserrichtung beauftrage, dann aber zwischen den Verkäufern und mir keine Einigung über den Wortlaut von bestimmten, von Ihnen vorgeschlagen Vertragsbestimmungen erzielt werden kann?
Ich werde niemanden zwingen, einen Vertrag zu unterschreiben, der nicht seinem Willen entspricht. Bei unterschiedlichen Meinungen und Wünschen über den Wortlaut von Vertragsbestimmungen habe ich es bisher immer geschafft, den Vertragstext mit beiden Seiten abzustimmen und für beide Seiten passende Formulierungen zu finden. Falls Sie ernsthaft befürchten, dass ein Vertragsabschluss wegen unüberbrückbaren Meinungsverschiedenheiten unterbleiben könnte, sprechen Sie mich bitte darauf an, damit wir gleich vor der Auftragserteilung eine für Sie und mich passende Lösung für einen solchen Fall vereinbaren können.
Wie erfolgt die Abstimmung des Kaufvertragstextes zwischen den Vertragsparteien und Ihrer Kanzlei?
Ich verfasse üblicherweise aufgrund der mir von meinem Auftraggeber erteilten Informationen einen ersten Kaufvertragsentwurf und sende diesen per Email meinem Auftraggeber und der anderen Vertragsseite zur Durchsicht zu und ersuche um Bekanntgabe von Änderungs- und Ergänzungswünschen.
Die Anmerkungen werden dann telefonisch oder persönlich besprochen und von mir der anderen Vertragsseite mitgeteilt sowie auch mit dieser besprochen. Sobald alle Details geklärt sind und mir auch die Informationen und Dokumente zur Vorbereitung der Treuhandabwicklung (z.B. Restschuldbestätigung der im Grundbuch eingetragenen Pfandgläubiger) vorliegen, erfrage ich bei den Beteiligten deren zeitliche Verfügbarkeit, um dann einen gemeinsamen Unterfertigungstermin mit den Vertragsparteien und einem Notar zu koordinieren.
Ich bin kein Landwirt, möchte aber dennoch einen landwirtschaftlichen Betrieb erwerben? Ist das möglich?
Die Genehmigungsbedürftigkeit eines Immobilienerwerbs muss immer anhand des konkreten Einzelfalles geprüft werden. Es gibt für die neun Bundesländer nämlich jeweils eigene Grundverkehrsgesetze, wobei in Wien aber nur der Ausländergrunderwerb rechtlichen Beschränkungen unterliegt. Aufgrund meiner Erfahrung mit der Abwicklung von Geschäften über Immobilien in allen 9 Bundesländern kann ich ganz gut einschätzen, ob eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist und voraussichtlich erlangt werden kann.
Wenn Sie mich mit der Abwicklung des Immobilienerwerbs beauftragen, kümmere ich mich im Rahmen der Abwicklung des Kaufes selbstverständlich auch um die Einholung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen.
Wie erfahren mein Vertragspartner und ich, wie der Stand der treuhändigen Abwicklung des Vertrages durch Ihre Kanzlei ist?
Ich informiere alle Beteiligten (üblicherweise per Email) laufend von allen wichtigen Schritten der laufenden Treuhandabwicklung, vom Stand des Guthabens des für die Treuhandabwicklung eingerichteten Treuhandkontos und von der Bewilligung der von mir beantragten Änderungen im Grundbuch unter Zusendung Übersendung entsprechender Nachweise.
Falls sich für eine Partei dennoch eine Frage ergeben sollte, werden solche Anfragen in der Regel am selben Tag von mir beantwortet. Selbstverständlich bin ich auch telefonisch fast immer erreichbar und kann meinen Mandanten auch am Telefon gerne Auskünfte über die sie betreffenden Angelegenheiten erteilen.
Ich möchte eine Wohnung von jemandem kaufen, der selbst nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, aber mir erklärt hat, dass er der Erbe des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers ist? Wie kann ich sicherstellen, dass ich das Eigentum an der Wohnung erwerbe, für die ich einen hohen Geldbetrag bezahlen soll?
Die beste Absicherung ist die Abwicklung des Kaufes durch einen erfahrenen Treuhänder. Ich kann solche Abwicklungen gerne übernehmen und würde hier schon vor der Erstellung des ersten Kaufvertragsentwurfes klären, ob der Verkäufer überhaupt berechtigt ist, die Wohnung eines verstorbenen Eigentümers zu verkaufen.
Falls der Verkauf durch die Verlassenschaft nach dem verstorbenen Eigentümer erfolgt, würde ich mich auch um die Einholung der Genehmigung durch das Verlassenschaftsgericht kümmern. Damit sichergestellt ist, dass Sie für den bezahlten Kaufpreis auch das Eigentum an der Eigentumswohnung übertragen und die Wohnung übergeben bekommen, würde ich hier empfehlen, dass der von Ihnen treuhändig erlegte Kaufpreis erst nach der Eintragung des Eigentumsrechtes für Sie als Käufer und nach der Übergabe der Wohnung an Sie von mir vom Treuhandkonto ausbezahlt wird. Damit wären Sie bestmöglich gegen den Verlust Ihres Geldes abgesichert.
Ich möchte ein Haus kaufen. Der Verkäufer versichert mir, dass alle behördlichen Bewilligungen vorliegen, kann mir die bewilligten Einreichpläne aber nicht zeigen, da das Haus von seinen Großeltern gebaut worden ist und er die damals bewilligten Einreichpläne nicht hat. Was kann ich tun, um zu überprüfen, ob das Haus baubehördlich bewilligt ist und zum Wohnen verwendet werden darf?
In der Regel liegen die Baubewilligungen bei der Baubehörde auf und können vom Liegenschaftseigentümer oder von einem vom Eigentümer Bevollmächtigten eingesehen werden. Sie können daher den Liegenschaftseigentümer um Ausstellung einer Vollmacht für die Akteneinsicht bei der Baubehörde ersuchen und dann selbst Einsicht in die bei der Behörde aufliegenden Dokumente nehmen und sich Kopien davon anfertigen und dann entweder selbst und/oder durch einen beigezogenen Fachmann die Übereinstimmung des Hauses mit den bewilligten Plänen überprüfen (lassen).
Verweigert der Eigentümer die Ausstellung einer Vollmacht, sollten Sie sich ernsthaft fragen, ob der Eigentümer etwas zu verbergen hat…
Wie erfahre ich als Verkäufer, wann das Eigentumsrecht für den Käufer in das Grundbuch eingetragen ist und ich, wenn die Auszahlung des Treuhanderlages nur noch davon abhängt, den Veräußerungserlös von Ihnen als Treuhänder auf mein Bankkonto überwiesen bekomme?
Die Grundbuchsgerichte stellen mir die Beschlüsse über die Bewilligung von von mir beantragten Grundbucheintragungen üblicherweise sehr rasch nach der Erlassung über den elektronischen Rechtsverkehr zu. Egal wo ich mich aufhalte (Kanzlei, Homeoffice, im Ausland) erhalte ich die Grundbuchbeschlüsse (auch auf mein Smartphone) zugestellt und veranlasse die Überweisungen vom Treuhandkonto stets am Tag des Eintritts der vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen. Die Vertragsparteien werden dann gleich von mir per Email von der bargeldlosen Überweisung informiert und bitte ich den Zahlungsempfänger um Kontrolle und kurze Bestätigung des Zahlungseingangs per Email.
Falls eine Erledigung eines Grundbuchgesuches ausnahmsweise ungewöhnlich lange dauert, kontrolliere ich aktiv Veränderungen des Grundbuchstandes. Wenn in der Grundbuchdatenbank keine Erledigung ersichtlich ist, frage ich beim zuständigen Grundbuchsrechtspfleger telefonisch nach und informiere die Parteien des Treuhandauftrages vom Ergebnis der Nachfrage.
